Distrato de compra e venda de imóveis- saiba o que você tem direito.

Distrato de compra e venda de imóveis- saiba o que você tem direito.

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No momento de solicitar para a construtora um distrato de compra e venda de imóvel e/ou loteamento o solicitante pode ser surpreendido com a informação de que perderá grande parte dos valores que pagou até o momento da solicitação e deverá arcar com o pagamento de várias penalidades por descumprimento contratual.

 

A primeira análise que precisa ser levada em consideração no momento do pedido de distrato é que o comprador não pode mais arcar com custos daquele contrato, por qualquer que seja o motivo, tais como:

– Mudança na realidade financeira do comprador;

– Transferência para um novo local de trabalho;

– Percepção de que a aquisição não foi um bom negócio e trará diversas despesas;

– Frustração ao perceber que o imóvel pronto está sendo vendido por um preço bem menor do que o preço que pagou quando comprou o imóvel ainda na planta.

Deste modo, não é razoável que o comprador perca todo o investimento que fez para a construtora, ainda mais sabendo que a construtora poderá revendê-lo para terceiros.

Porém na maioria dos casos as tentativas de acordo amigável, são infrutíferas, pois a construtora/ incorporadora vai apontar o dedo para o contrato e dizer que o comprador concordou com as cláusulas estabelecidas no referido instrumento.

A Lei 13.786, Lei do Distrato, que entrou em vigor em dezembro de 2018, apresentou possibilidades para delimitar o percentual máximo de retenção por parte das construtoras/incorporadoras  em caso de distrato.

 

O QUE É UM DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?

O distrato é uma maneira de terminar o contrato celebrado entre o comprador do imóvel e o vendedor (construtora, incorporadora ou loteadora).

Essa termino na relação contratual pode acontecer de duas formas, a primeira e quando as partes decidem encerrar a relação, considerando o que ficou estipulado no contrato, configurando o distrato, também chamada de resilição bilateral. Já a segunda forma ocorre quando o comprador está em situação de inadimplência absoluta e a própria construtora solicita o rompimento do contrato, situação em que ocorre a resolução do contrato.

Importante destacar que a lei do distrato se refere ao comprador final que está na condição de consumidor, pois compradores com perfil de investidor ou fundos de investimento não gozam das mesmas proteções que os consumidores.

O DIREITO DE ARREPENDIMENTO NO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Além do distrato e da resolução por inadimplência do comprador a lei do distrato, inspirada no CDC, trouxe também a possibilidade do direito de arrependimento.

Ou seja, caso o comprador efetue a aquisição do imóvel fora do estabelecimento comercial da construtora ele pode se retratar em até sete dias.

Neste caso, o comprador receberá integralmente o pagamento que efetuou, incluindo a comissão de corretagem.

O direito de arrependimento é importante para remediar situações em que o comprador efetuou a aquisição de imóvel na planta por impulso ou descobriu que o negócio não é tão extraordinário quanto lhe foi anunciado no momento da venda.

Caso o comprador não exerça o seu direito de arrependimento dentro dos sete dias, para desfazer a relação contratual com a construtora terá que recorrer ao distrato de imóvel e arcar com o pagamento das penalidades.

QUAIS SÃO AS PENALIDADES EM CASO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?

Seja em um distrato de compra e venda de imóvel ou em uma resolução do contrato por inadimplência do comprador, a construtora poderá reter parte dos valores que já foram pagos pelo consumidor a título de multa.

Vejamos as penalidades de acordo com cada contexto:

A) QUANDO O COMPRADOR AINDA NÃO RECEBEU O IMÓVEL

Se acaso a ruptura do contrato ocorrer antes da entrega do imóvel a construtora/loteadora poderá:

– Ficar com a integralidade do valor da comissão de corretagem;

– Reter até 25% da quantia paga.

B) QUANDO O IMÓVEL JÁ FOI DISPONIBILIZADO PARA O COMPRADOR

Se acaso o apartamento ou o lote já tiver sido disponibilizado para o comprador, a construtora/loteadora poderá:

– Ficar com a integralidade do valor da comissão de corretagem;

– Reter até 25% da quantia paga;

– Exigir o pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel;

– Exigir o pagamento das cotas de condomínio;

– Descontar 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato (e não do valor que já foi pago) pela fruição do imóvel;

– Cobrar o pagamento de demais encargos incidentes sobre o imóvel e previstos no contrato.

C) QUANDO A CONSTRUTORA ADOTA O REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Quando a construtora adota o regime do patrimônio de afetação as mesmas regras são aplicadas, seja no contexto do tópico A (quando o imóvel ainda não foi entregue) ou no contexto do tópico B (quando o imóvel já foi entregue ou disponibilizado).

Assim sendo, o que muda é que o percentual da multa que nos casos acima é de até 25%, quando o patrimônio do empreendimento estiver afetado a construtora poderá reter até 50% do valor pago pelo comprador a título de multa.

O QUE É O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico que permite que a construtora separe os bens que são do patrimônio dela, dos bens que são do patrimônio dos compradores.

Essa separação permite que em caso de recuperação judicial ou falência da construtora os bens dos compradores não sejam utilizados para o pagamento dos demais credores (bancos, fornecedores, empresas terceirizadas, funcionários, fisco, etc).

Assim, todo o valor que for pago pelos compradores deverá ser efetivamente investido no empreendimento adquirido.

E tudo isso será fiscalizado por uma comissão formada pelos próprios compradores.

QUAL O PRAZO QUE A CONSTRUTORA TEM PARA DEVOLVER OS VALORES PAGOS?

Se a construtora adotar o regime do patrimônio de afetação ela deverá fazer a restituição dos valores em até 30 dias após a expedição do habite-se.

Já nos casos em que a construtora não adota o regime do patrimônio de afetação a restituição será feita em até 180 dias após o rompimento do contrato.

É importante salientar que a restituição será feita em uma única parcela e a devolução ocorrerá já com o desconto das penalidades.

EXISTE ALGUMA HIPÓTESE DO COMPRADOR NÃO PAGAR A MULTA?

Sim! O consumidor que der causa ao rompimento do contrato poderá ficar isento do pagamento da multa caso encontre outro comprador para substituí-lo.

Mas o novo comprador precisa ter capacidade econômica e financeira para assumir as obrigações contratuais.

Portanto, se você precisa fazer o distrato considere a possibilidade de encontrar um novo comprador para evitar o pagamento da multa.

O QUE OCORRE SE A CONSTRUTORA ATRASAR A ENTREGA DO IMÓVEL?

Primeiramente é importante dizer que o prazo de entrega do imóvel deve constar de forma expressa no contrato.

A construtora só estará em atraso se exceder o prazo contratual mais o prazo de tolerância.

artigo 43-A da Lei 4.591/1964 colocou um fim na polêmica sobre o prazo de tolerância de 180 dias.

Agora a construtora poderá definir um prazo de tolerância de até 180 dias e só estará em atraso após o término desse prazo.

Em caso de atraso na entrega do imóvel o comprador tem duas opções:

  1. Solicitar a resolução do contrato por inadimplência da construtora, recebendo em até 60 dias o valor integralmente pago (devidamente corrigido) e a multa contratual por atraso.
  2. Caso o cliente ainda tenha interesse em ficar com o imóvel, apesar do atraso, ele receberá a título de indenização 1% do valor efetivamente pago, corrigido monetariamente, para cada mês em que a construtora permanecer em atraso.

Aliás, é importante mencionar que a lei do distrato não trata sobre os outros direitos do consumidor em caso de atraso na entrega do imóvel.

Portanto, fazemos questão de lembrar que o comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel também pode requerer a indenização pelos lucros cessantes, indenização por danos materiais e a indenização por danos morais (quando cabível).

A LEI DO DISTRATO TAMBÉM SE APLICA AOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADOS COM O BANCO?

Os contratos de financiamento imobiliário não estão sujeitos às regras da nova lei do distrato, a não ser que o contrato seja referente ao PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, visto que tal programa e regido por lei própria, a qual permite o distrato após a assinatura do contrato de financiamento.

Precisamos considerar que quando um comprador recorre ao financiamento bancário, o banco concederá o crédito para o comprador (mutuário) e pagará o valor a ser financiado para a construtora.

Portanto, depois de assinado o contrato de financiamento com o banco não pode o consumidor realizar o distrato de imóvel.

Afinal, a construtora já recebeu integralmente o valor do imóvel e o comprador, na condição de mutuário, já está com a posse do imóvel.

Precisamos lembrar também que geralmente as instituições financeiras utilizam a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia do contrato.

Portanto, em caso de atraso, o banco vai proceder com a intimação do devedor para que realize o pagamento dos valores em atraso, sob pena do banco consolidar a propriedade e levar o imóvel para leilão.

Em alguns casos específicos, e geralmente em financiamentos mais antigos, os bancos também podem utilizar a garantia real da hipoteca.

Sendo assim, depois que o contrato foi assinado, não pode o comprador desistir do financiamento.

A LEI DO DISTRATO E O QUADRO RESUMO

Uma conquista muito importante para os compradores foi a obrigação que a construtora tem de colocar um quadro resumo logo no início do contrato contendo as principais obrigações e os ônus que recaem sobre o consumidor.

Considero esse um avanço muito importante para a transparência nos contratos imobiliários, afinal, muitos consumidores celebravam o contrato sem saber exatamente quanto estariam pagando ao longo dos anos, qual o índice utilizado na correção monetária e o sistema de amortização, muito menos em que cartório o empreendimento estava registrado.

Todas as informações, que necessariamente devem constar no quadro-resumo do contrato, encontram-se no artigo 35-A da Lei 4.591/1964.

Caso o comprador verifique no quadro resumo do seu contrato que estão ausentes algumas das informações exigidas pelo artigo 35-A, ele poderá notificar a construtora para que dentro de 30 dias inclua essas informações no contrato.

Se acaso a construtora não sanar as omissões dentro do prazo de 30 dias o comprador poderá rescindir o contrato.

O COMPORTAMENTO DO MERCADO DIANTE DA LEI DO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Logo depois da lei do distrato o mercado tem se comportado dentro de outra dinâmica. Em primeiro lugar, algumas construtoras já estão definindo prazos de 16 e 18 meses para a conclusão das obras.

Um dos motivos para que Isso ocorra é que em caso de distrato após a disponibilização do imóvel o comprador terá que assumir uma quantidade maior de penalidades, que antes eram custeadas pelas construtoras, portanto, as obras tendem a ficar mais céleres visando reduzir riscos e custos.

Em segundo lugar, é a adoção do patrimônio de afetação. Desde sua regulamentação em 2004 o patrimônio de afetação tem sido um regime jurídico que vem sendo utilizado muito timidamente pelas construtoras.

Contudo, nos empreendimentos que utilizarem o patrimônio de afetação, a construtora poderá reter até 50% dos valores pagos pelos compradores em caso de distrato.

Assim, proporcionando uma nítida vantagem econômica para as construtoras.

Por isso, antes de assinarem o contrato é importante que recorram a uma assessoria jurídica imobiliária para ter certeza que o referido instrumento está de acordo com as exigências legais.

 

Dra. Amanda Rodrigues Siqueira

Advogado, inscrito na OAB/PR nº 95160

Dra. Adriana Zanin Giroto

Advogado, inscrito na OAB/PR nº 83589

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